中海锌厂项目（备案名：仰天佳园）从大区位来看，是现阶段成熟主城区少有的新房项目，具体的区位优势体现在以下几个方面：
1、二环内侯家塘板块，拥有城市核心商圈配套，项目北侧即与贺龙体育馆、田汉大剧院相邻；北侧约1.5公里即是长沙南门口及黄兴步行街，地铁仅1-2站到达；与天心阁也仅1.2公里距离。
2、项目距离侯家塘地铁站步行仅100余米，交通便捷度较高，通过该站点可到达五一广场、省府、洋湖、湖南广电、高铁站等重要城市节点。
3、项目周边优质教育资源非常丰富：西侧与仰天湖小学相邻、为长沙市老牌中点小学（项目大概率就近入读该小学），东侧约700米为中雅培粹（北校区）及雅礼中学，北侧1.5公里为湘郡培粹及长郡中学；周边名初均需要微机派位。
4、项目所处城区医疗资源也非常丰富：湖南省儿童医院、湘雅二医院等三甲医院位于项目2公里辐射圈内。
展开剩余81%项目虽然有着诸多区位优势，但是因为处于长沙老城区，拆迁难度大，片区内难得拆出这么一块地，这也造成项目周边与诸多老旧小区相邻，周边城市界面较差。
与项目直接相邻的四至道路全部为城市小路，车行便捷性较差，周边小区的房龄基本都在20年左右。
中海锌厂项目挖出古墓
以上周边环境不但意味着本项目的环境感观较差，还意味着项目面临非常复杂的开发环境，今年1月份项目在挖土过程中发现古墓仅仅是个插曲，据悉项目近期因为周边居民群诉、未按公司预期进度拿到“工程规划许可证”，群诉的原因在于项目24小时施工扰民及项目建成后将恶化周边100余户居民楼的日照，目前开发商暂未就日照补偿与周边居民达成一致。
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以上问题预计将导致项目开发成本出现一定幅度的增加。
中海锌厂项目大概率就近入读仰天湖小学（本部），初中需微机派位。
仰天湖小学为长沙市老牌重点小学，根据2025年该小学微机派位结果，仰天湖小学派位至湘郡培粹及中雅培粹（北校区）的学生比例为38%，处于重点小学的中下游水平，派位成色较为一般，名师数量较少。在我之前整理长沙TOP25小学排名中仅位于24位。
由以上分析来看，中海锌厂项目的教育价值相对一般。
根据项目总图，主入口及大门位于小区北侧，车行入口位于相对有车行条件的天剑路一侧，但是天剑路平常临时停靠车辆较多，车行难度较大。
项目内部规划相比周边核心城区的二手房及次新房有以下几点优势：
1、项目规划了约1400㎡会所，位于下沉式庭院处。
2、项目规划了1940㎡架空层，作为小区居民的休闲娱乐空间，架空层建面占到了整体住宅建面（8.2万㎡）的2.4%左右，较多新房项目架空层的规划占比在1%-2%区间，中海锌厂项目架空层规划比例相对较高。
3、项目在公区品质上对标目前的新规楼盘水平，肯定是好于周边次新房及二手房。
4、项目120㎡（118㎡）及141㎡（143㎡）户型为新规产品，得房率较高。
但是相比市场同期销售的新房楼盘，中海锌厂项目在得房率方面又存在些许劣势。
项目120㎡及140㎡户型计入赠送后的套内得房率分别为103%及108%，低于部分新规项目110%-120%的得房率水平；项目容积率较高（3.0）、地块形状不规整、外部满足日照条件复杂以及设计新规收紧等都是该项目套内得房率未能超过110%的原因。
下面我们来看看长沙中海锌厂项目（备案名：仰天佳园）周边二手房市场行情
距离项目最近的次新房为长沙檀府项目，项目周边质素相对最高的二手房小区为建发央玺。
长沙檀府成交价格为1.4-1.5万/㎡，挂牌价格在1.6万/㎡左右，总价250-400万；建发央玺成交价格1.6万/㎡，挂牌价格1.8-1.9万/㎡，总价250-450万区间。
本案预计整体品质并不弱于建发央玺（会所、架空层将相比建发央玺升级），优于长沙檀府；本案产品得房率优于建发央玺及长沙檀府；本案教育配套弱于建发央玺（建发央玺就读砂子塘小学本部）；本案区位优于建发央玺。
个人认为中海锌厂项目相比长沙檀府成交价溢价15%左右，相比建发央玺成交价持平或小幅溢价5%左右为合理估值。
那么中海锌厂项目售价1.7-1.8万/㎡为合理市场估值区间（总价200-250万），在1.6万/㎡左右及1.6万以内为性价比市场估价区间。
来源：周大师地产百宝箱、网易号
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